从47亿到883亿欧元：马耳他用身份红利托起房产价值

在众多热门投资目的地之外，有这样一个面积只有316平方公里的小岛国，在过去三十年里悄然完成了房产市场的惊人跃升。它就是位于地中海中部的马耳他。

根据马耳他国家统计局（NSO）发布的最新分析，1995年至2024年，马耳他住宅用地价值从47亿欧元增长至883亿欧元，涨幅接近18倍。

一个资源有限、体量不大的国家，究竟依靠什么让房地产价值实现长期、持续、稳定的增长？要理解这一现象，需要从马耳他房地产市场的底层逻辑与关键驱动因素说起。

从过去三十年的数据来看，支撑马耳他房地产不断走高的核心力量，是住宅用地价值的持续攀升。

十年前，马耳他的建筑成本为56亿欧元，到了2024年上涨至146亿欧元，增幅约160%。但土地价值的提升速度更快，同期增长了491亿欧元，从246亿欧元升至737亿欧元，涨幅达到200%。

造成这种差异的主要原因在于：马耳他是高度城市化的小岛国，可开发土地极其有限。随着人口增加、需求上升以及投资者对核心区域的争夺，土地逐渐成为最重要的影响因素。

如今，土地价值占住宅总价值的比例已达到83%；而1995年，这一占比还不到三分之二。土地稀缺性日益凸显，进而成为推高整体房地产价值的基础性力量。

如果说土地是马耳他房地产价值的底层基础，那么投资移民政策则进一步增强了市场活力。

自2016年推出投资移民计划以来，马耳他一直保持高吸引力。其中，中国家庭获得永居的比例高达87%，显示了该计划的受欢迎程度。

2025年7月，马耳他政府对《马耳他永久居留计划》（MPRP）进行了重要修订，尤其在房地产方面大幅松绑：

• 购买合资格房产者，可在不自住期间将房产出租；

• 租赁合资格房产的申请人，在完成首个五年期并获房东同意后，可以转租房产。

这些调整显著提高了房产的可操作性和收益能力。原本需要长期持有的房产，如今可以产生稳定现金流，使更多投资者愿意进入市场。

在政策推动下，房地产市场形成了典型的“正循环”机制：

流动性提高 → 投资需求增强 → 房价更加稳健 → 资产价值提升 → 吸引更多投资者 → 市场再度活跃。

这种循环，使马耳他的房产价值不仅上涨，而且上涨得更有韧性。

除了土地与政策带来的结构性力量外，马耳他房地产市场的多项数据也呈现出稳健增长态势。

1. 房产成交活跃，市场需求持续释放

根据NSO公布的2025年第二季度数据：

• 签署3820份销售承诺协议，同比上涨9.4%；

• 完成3251份最终销售合同，同比增长2%。

持续增长的交易量，反映出市场的真实需求与健康度。

2. 旅游业增长，短租收益显著提升

2025年6月，马耳他接待游客386,776人，同比提升10.8%，游客人均消费增长7.4%。

瓦莱塔在南欧短租市场中表现靠前：

• 收益率位列前六；

• 日均房价处于前26%；

• 入住率更是稳居第一。

旅游业稳步增长，为短租市场提供了充足的客源，也让房产投资的收益结构更加多元。

3. 租售比表现稳健，投资回报更具吸引力

• 公寓平均租售比为3.8%，多数区域超过4%；

• 别墅平均租售比为2.5%，大部分地区维持在2%以上。

这些数据表明，马耳他不仅具备增值潜力，同时也能带来持续现金流，适合长期稳健型投资。

综合来看，马耳他住宅价值从47亿欧元增长至883亿欧元，不是单一因素造成，而是土地稀有、人口和投资需求增长、政策优化、旅游业带动等多种力量叠加推动的。

这让马耳他的房地产市场呈现出以下特点：

• 供给极度有限；

• 需求持续强劲；

• 政策稳中有利；

• 投资回报由市场与政策双重支撑；

• 土地价值长期具备上升空间。

因此，马耳他成为地中海地区房地产表现最稳健的市场之一，也在国际投资者中获得越来越多关注。

作为全球身份规划和资产配置的重要节点，马耳他具备多维度优势：

• 一步到位四代永居；

• 欧盟、申根区、欧元区、英联邦四重体系；

• 教育路径多元，可衔接英美澳体系，也可以华侨生身份回国参加高考；

• 居住环境宜人，医疗体系成熟；

• 无遗产税、无不动产税等税制优势。

这使得马耳他不仅是一个房产投资目的地，更是一个集身份规划、居住生活、教育资源和全球资产配置于一体的综合性选择。

2025年7月22日，马耳他政府宣布对永久居留计划（MPRP）进行重要修订，涵盖申请流程、费用结构、房产权益及附属申请人资格等方面。此次调整以“便民、灵活、优化”为核心目标，在欧洲多国收紧移民政策的背景下，进一步强化了马耳他作为“欧洲高性价比身份通道”的吸引力。