希腊黄金签证新规落地：31页官方文件明确多项申请细则

近日，希腊移民与庇护部发布第1/2026号政府通函，对黄金签证政策进行了系统说明和补充解释。文件全文长达31页，围绕投资门槛、房产类型、持有要求、房产置换以及出租限制等内容进行了进一步明确。

对于正在关注希腊黄金签证的投资者而言，这份文件释放出多个值得关注的信息。

新通函再次强调，黄金签证申请必须建立在真实投资的基础上。

对于虚构投资结构、变相返款、虚报交易价格等违规行为，相关部门将进行联合审查。一旦发现存在违规情况，申请可能被拒绝，已经获得的居留许可也可能被撤销，严重情况下还可能面临进一步法律责任。

与此同时，过去市场中存在的一些争议问题，例如多人共同投资、房产置换顺序、商改住项目适用条件等，也在此次通函中获得了明确说明。

从整体方向来看，希腊政府正在通过细化规则提升政策执行的透明度，为合规投资者提供更加明确的操作依据。

根据现行政策，希腊黄金签证主要对应以下三类投资路径：

适用于两类项目：

• 受保护建筑修复项目；

• 商业、工业、酒店等非住宅物业改造为住宅项目。

其中，用途变更手续必须在递交黄金签证申请前完成。对于工业类物业，还需满足一定期限的闲置要求。

适用于：

• 阿提卡大区（包括雅典及比雷埃夫斯等区域）

• 塞萨洛尼基

• 米科诺斯岛

• 圣托里尼岛

• 人口超过3100人的岛屿地区（包括克里特岛）

适用于除上述区域之外的其他地区。

需要注意的是，40万欧元和80万欧元投资路径均要求购买单套住宅物业，且住宅面积不得低于120平方米。

同时，相关房产不得用于短期旅游租赁，也不得擅自改变住宅用途。

通函明确规定，无论是80万欧元、40万欧元还是25万欧元投资路径，申请人均需通过购买单套符合要求的房产完成投资。

因此：

• 多人共同购买一套房产分别申请身份不可行；

• 购买多套房产累计达到投资金额也不符合要求。

对于已经持有黄金签证的投资者，如果未来计划出售现有投资房产并重新购置符合条件的新房产，必须先完成新房购买，再出售原有房产。

如果先出售原有房产，在新房尚未完成购买的情况下，可能影响居留许可的持续有效性。

与住宅配套的车位、储藏室等附属空间，其价值可以计入总投资金额。

但这些附属空间面积不能用于满足120平方米住宅面积要求。

通函明确禁止的是短期旅游租赁模式，例如Airbnb等短租经营。

而以下情况仍然允许：

• 长期租赁；

• 企业承租；

• 酒店运营合作；

• 业主自住。

政策重点在于规范住宅用途，而非限制房产的正常使用和运营。

近年来受到市场关注的“商改住”项目，此次也被单独列出进行说明。

根据通函要求：

• 必须为真实的非住宅物业改造为住宅；

• 用途变更需在2024年4月5日之后完成；

• 必须完成实际改造工程；

• 不允许仅通过纸面手续完成用途转换；

• 原本属于住宅性质的物业，不得通过反复变更用途后重新作为商改住项目销售。

未来，项目是否符合申请条件，将更加依赖实际改造情况和审批文件的完整性。

近年来，欧洲多国陆续调整投资居留项目，对申请条件和投资要求进行了不同程度的修改。

在这样的背景下，希腊黄金签证仍保持较高关注度。对于有海外身份规划、子女教育安排等需求的家庭而言，希腊依然是欧洲投资居留项目中的重要选择之一。

此次1/2026号政府通函的发布，并未改变黄金签证项目的基本框架，而是在原有政策基础上进一步明确执行标准和操作细节。

对于投资者而言，未来申请过程中需要关注的不仅是投资金额是否达标，更需要重点核实项目本身是否符合最新规定，并按照官方要求完成相关投资和申请流程。